شنبه ۱۰ آبان ۱۳۹۹
پرواز بی‌پایان قیمت مسکن با سوخت دلار و اشتباهات سیاست‌گذاری/ قیمت مسکن کاهش خواهد یافت؟
قیمت مسکن در ادامه روند چندین ماه گذشته، در مهر ماه نیز با۱۰ درصد افزایش نسبت به ماه‌گذشته به ۲۶میلیون و ۷۲۰هزار تومان رسید. هر چند افزایش قیمت مسکن با توجه به شرایط کلان اقتصادی قابل توجیه است، اما مجموعه‌ای از سیاست‌گذاری‌های اشتباه اقتصادی بر شدت افزایش قیمت افزوده‌است. مسئله‌ای که موجب شده قدرت خرید خانوار در بازار مسکن به پایین‌ترین میزان خود از سال۱۳۷۳ برسد.
قیمت مسکن همانند بسیاری از کالاهای دیگر طی سه سال اخیر با رشد تاریخی همراه بودهاست. با توجه به اهمیت مسکن در اقتصاد کشور و به‌ویژه در هزینه خانوار، طی این مدت مسئولان و سیاست‌گذاران اقتصادی سعی در کنترل روند صعودی قیمت مسکن کرده‌اند. یکی از آخرین تلاش‌ها برای کنترل رشد قیمتی در بازار مسکن، عدم انتشار آمار و اطلاعات معاملات از سوی وزارت راه و شهرسازی بود. محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی با این استدلال که انتشار آمار رسمی از سوی وزارت‌خانه متبوعش یکی از عوامل گرانی است، از تیر ماه دستور توقف اعلام آمار معاملات ماهانه مسکن در شهر تهران را صادر کرد. در آن زمان متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در شهر تهران برابر با 20 میلیون و 986 هزار تومان بود. اما با انتشار آمار قیمتی مسکن از سوی بانک مرکزی مشخص شد که قیمت مسکن در شهر تهران در مهر ماه به 26 میلیون و 720 هزار تومان رسیده که حاکی از افزایش بیش از 27 درصدی قیمت مسکن نسبت به تیر ماه است. به نظر می‌رسد باید سیاست عدم انتشار قیمت را در کنار انبوهی از سیاست‌های شکست‌خورده بخش مسکن سیاهه کرد.
بر اساس آخرین گزارش منتشر شده از سوی بانک مرکزی، میانگین قیمت مسکن در شهر تهران به بیش از 26 میلیون و 720 هزار تومان در مهر امسال رسید که نسبت به ماه گذشته افزایش بیش از 10 درصدی را نشان می‌دهد. رشد قیمت مسکن در شهریور برابر با 5.1 درصد بود که حاکی از افزایش شتاب رشد قیمت مسکن در شهر تهران می‌باشد. همچنین مسکن در شهر تهران از ابتدای امسال بیش از 75 درصد افزایش قمیت را تجربه کرده‌است. نمودار زیر روند قیمتی مسکن در شهر تهران را از سال 1396 نشان می‌دهد:
همانگونه که از نمودار فوق مشخص است، قیمت مسکن از سال 1396 متأثر از شرایط اقتصادی و به طور مشخص جهش ارزی و تورمی، یک دوره تورمی را تجربه‌کرده‌است که بنابر آمار رسمی، شدیدترین دوره تورمی از سال 1373 است؛ بهگونهای که قیمت مسکن در شهر تهران از زمستان 1395 طی کمتر از 4 سال بیش از 6 برابر شده‌است.
شاید این آمار و ارقام در نگاه اول بسیار شوکه‌کننده باشد اما وقتی کمی بیش‌تر تأمل کنیم و به بررسی متغیرهای کلان اقتصادی می‌پردازیم، کمی از تعجب و حیرتمان کاسته می‌شود. در اقتصادی که ساختار آن به شدت معیوب است و دولت بر آن سلطه مالی دارد و کسری بودجه خود را با دست‌درازی به منابع بانکی تأمین می‌کند و تأمین کسری بودجه دولت در میان سیاست‌گذاران بیش‌تر به شوخی می‌ماند؛ در اقتصادی که با وجود تورم بیش از 40 درصدی، نرخ سود سپرده بانکی 18 درصد باشد و نرخ بهره حقیقی را به کمتر از 22- برساند؛ در اقتصادی که برای حمایت از بازار سرمایه از منابع بانکی استفاده شود و تشدید نقدینگی را برای اقتصاد به ارمغان آورد؛ در اقتصادی که با وجود کسری بودجه تاریخی و کاهش شدید درآمدها، همچنان اصرار به تصویب طرح‌های هزینه‌آور است و … دیگر این اعداد و ارقام نباید تعجب برانگیز باشد.
تنها کافی‌است قیمت دلاری مسکن را برای این سال‌ها در نظر بگیریم. قیمت هر متر مربع مسکن در شهر تهران در ابتدای دهه 90 برابر با یک هزار و 687 دلار بود که این رقم در مهر ماه امسال به 891 دلار رسیده‌است. یعنی کاهشی در حدود 47 درصدی قیمت دلاری مسکن. نمودار زیر قیمت دلاری مسکن را در دهه 90 نشان می‌دهد:
اگر بخواهیم تنها یک نکته را از بررسی روند قمیت دلاری مسکن بیان کنیم، آن نکته این است که مسکن گران نشده، بلکه قدرت خرید خانوار به شدت سقوط کرده‌است. این نتیجه شرایطی است که انباشت سیاست‌های اشتباه اقتصادی طی چند دهه اخیر به وجود آورده‌است؛ کسری بودجه و ناترازی‌های مالی دولت، اقتصادی دستوری، انحصار، کنترل قیمت ارز، از بین بردن توان تولیدی کشور، سیاست‌های یارانه‌ای، عدم مالیات ستانی مناسب و … . می‌توان لیست اشتباهات سیاست‌گذاری اقتصادی را تا چندین صفحه ادامه داد و مرور تاریخ اقتصادی کشور همواره تکرار مکرر اشتباهات یکسان است!! گویا سیاست‌گذار اقتصادی هیچگاه از نتایج گذشته نمی‌آموزد. انتظار نتیجه متفاوت از یک سیاست مشابه، بسیار خوش‌باوری است.
اما نتیجه این سیاست‌های اشتباه را می‌توان در بررسی قدرت خرید خانوار در بازار مسکن مشاهده کرد. شاخص دسترسی، معیاری از قدرت خرید خانوار در بازار مسکن است. بنابه تعریف، شاخص دسترسی برابر با تعداد سال‌هایی است که یک خانوار باید تمام درآمد سالیانه خود را پس انداز کند تا در صورت ثبات قیمت مسکن در قیمت‌های جاری، بتواند خانه 75 متری بخرد. اگر فرض کنیم درآمد خانوار در سال 1399 بر اساس تورم افزایش یافته‌است (که قطعاً اینگونه نیست)، شاخص دسترسی تا پایان مهر در شهر تهران به عدد 19 رسیده‌است؛ به بیان دیگر هزینه خرید خانه 75 متری در شهر تهران برابر با تمام درآمد 19 سال خانوار تهرانی است. نمودار زیر شاخص دسترسی در شهر تهران را از سال 1373 نشان می‌دهد:
همانگونه که مشخص است طی 25 سال گذشته، شرایط خرید خانه هیچگاه به اندازه این روزها برای خانوار تهرانی دشوار نبوده‌است. تا پیش از سال 1398، حداکثر شاخص دسترسی ثبت شده در دوره‌های گذشته برابر با 13 بودهاست.
تا بدینجا به دو مسئله اساسی بازار مسکن اشاره شد. اولاً با وجود شدیدترین دوره تورمی بخش مسکن و رشد بیش از 6 برابری قیمت آپارتمان طی مدت کم‌از چهار سال، قیمت دلاری مسکن در همین مدت کاهش یافته‌است. در حقیقت این موضوع ناشی از کاهش ارزش پولی ملی و جهش ارزی چند سال اخیر است. ثانیاً هرچند رشد قیمت مسکن معلول شرایط اقتصاد کلان بودهاست و حتی شاید رشد قیمتی مسکن کمتر از سایر دارایی‌ها بودهاست اما این میزان از افزایش قیمت، قدرت خرید خانوار در بازار مسکن را به پایین‌ترین حد خود رسانده‌است، بهگونهای که شرایط خرید خانه برای اکثریت خانوار به آرزوی دست‌نیافتنی مبدل شده‌است. بنابراین باید انتظار داشت که بسیاری از خریداران بالقوه مسکن تحت این شرایط از بازار مسکن خارج شوند و در نتیجه حجم معاملات کاهش یافته‌باشد. نمودار زیر تعداد معاملات واحدهای مسکونی شهر تهران را در هفت ماه ابتدایی را طی شش سال گذشته نشان می‌دهد:
همانگونه که مشخص است از سال 1396 با اوج‌گیری قیمت‌ها تعداد معاملات کاهش یافته‌است و این کاهش در سال گذشته با شدت بیش‌تری همراه بودهاست؛ بهگونهای که تعداد معاملات هفت ماه ابتدایی سال 1398 نسبت به سال 1397 با کاهش 57 درصدی روبرو بودهاست. با این وجود در هفت ماه ابتدایی سال 1399 تعداد معاملات نسبت به سال 1398 با افزایش 78 درصدی همراه بودهاست. این در حالی است که متوسط قیمت در هفت ماه ابتدایی سال 1399 نسبت به سال 1398 بیش از 64 درصد افزایش یافته‌است. این تغییر را چگونه می‌توان توجیه کرد؟
به نظر می‌رسد سه عامل اصلی در افزایش حجم معاملات مسکن در شهر تهران با وجود افزایش بی‌سابقه قیمت مسکن مؤثر باشد: اولاً بازدهی بالا و نامتعارف بازار سرمایه طی 5 ماه ابتدایی سال و خروج پول‌های بزرگ سفته‌بازانه پیش از اصلاح شاخص کل، سودهای کسب شده در این بازار را وارد بازارهای موازی همچون مسکن و دلار کرده‌است. ثانیاً با جهش تورمی چند ماه اخیر، نرخ بهره حقیقی اقتصاد (تفاضل نرخ بهره اسمی از نرخ تورم) به شدت منفی شده‌است. تحت این شرایط نقدینگی به سمت دارایی‌های دیگر همچون مسکن خواهد رفت. به بیان دیگر، در شرایط تورمی و با وجود سود سپرده پایین، رفتار عقلایی این است که برای جلوگیری از بی‌ارزش شدن پول، آن را به سمت دارایی‌هایی سوق دهیم که حداقل به اندازه تورم رشد کند. در نتیجه در بازار دارایی‌ها با افزایش تقاضا روبرو می‌شویم که خود موجب تشدید افزایش قیمت‌ها می‌گردد. ثانیاً رشد بالای نقدینگی ناشی از اشتباهات سیاست‌گذاری و تورم انتظاری به دلیل کسری بودجه شدید دولت موجب شده‌است که بسیاری از افراد حتی به قیمت کم‌کردن متراژ واحد قابل خرید و روی آوردن به خانه‌های قدیمی‌ساز، به خرید خانه اقدام نمایند. موضوع دوم را می‌توان به روند تغییر توزیع سن واحدهای مسکونی مبادله شده طی چند سال اخیر مشاهده نمود. نمودار زیر توزیع معاملات مهر ماه مسکن بر اساس سن بنا در شهر تهران طی 5 سال گذشته را نشان می‌دهد.
با توجه به نمودار فوق می‌توان به وضوح مشاهده کرد که اقبال به خانه‌های قدیمی‌ساز طی چند سال گذشته بیش‌تر شده‌است. به بیان دیگر، خریداران با توجه به جهش قیمتی مسکن مجبور شده‌اند که به سمت خرید خانه‌های قدیمی‌ساز روی‌آورند. همانگونه که مشخص است سهم خانه‌های با سن بنا تا 5 سال از 55 درصد در مهر 1394 به 37 درصد در مهر 1399 کاهش یافته‌است. در نقطه مقابل سهم خانه‌های قدیمی‌ساز از کل مبادلات به شدت افزایش یافته‌است. به گونه‌ای که سهم خانه‌های با سن بنای 16 تا 20 سال از 7.1 درصد در مهر 1394 به 19 درصد در مهر ماه امسال افزایش یافته‌است.
بنابراین به طور کلی می‌توان بیان کرد که طی چند سال اخیر مسکن همانند بسیاری از کالاها متأثر از فضای اقتصاد کلان و به طور مشخص جهش نرخ ارز وارد یک دوره تورمی شده‌است که به استناد داده‌های موجود شدیدترین دوره تورمی از سال 1373 است؛ بهگونهای که قدرت خرید خانوار در بازار مسکن را به پایین‌ترین میزان خود طی این مدت رسانده‌است. با این وجود از یکسو بازدهی نامتعارف بازار سرمایه و خروج پول‌های سفته‌بازانه بزرگ پیش از اصلاح شاخص کل و از سوی دیگر رشد بالای نقدینگی ناشی از اشتباهات سیاست‌گذاری و به طور مشخص پولی‌سازی کسری بودجه و همچنین حمایت‌های وزارت اقتصاد از اصلاح بازار سرمایه با بهره‌گیری از منابع بانکی موجب شده‌است که در هفت ماه ابتدایی سال شاهد افزایش حجم معاملات در این بازار باشیم.
اکنون در شرایطی قرار داریم که سمت و سوی بازار مسکن را روند قیمتی دلار و سیاست‌های اقتصادی در خصوص نحوه پوشش کسری بودجه و نرخ بهره تعیین خواهد کرد. از یکسو در صورت گشایش‌های سیاسی و به طور مشخص پیروزی بایدن در انتخابات آمریکا و همچنین اصلاح سیاست‌گذاری‌های اقتصادی و پوشش کسری بودجه از طریق انتشار اوراق بدهی، تغییر نرخ بهره و کنترل رشد نقدینگی می‌توان انتظار کاهش قیمت مسکن را داشته‌باشیم. در نقطه مقابل اگر اتفاقات سیاسی مطلوب ما نشود و سیاست‌گذاران به ادامه روند اشتباهات خود ادامه دهند، انتظار ثبت رکوردهای بالاتر قیمت مسکن دور از انتظار نیست.